Ипотека предполагает оформление займа на приобретение недвижимости, которая по факту и становится объектом залога. Если у заемщика нет возможности погашать долг, то вполне логично, что такую недвижимость конфискуют в счет оплаты задолженности. Но что делать тем, у кого нет другого жилья, могут ли они сохранить свой актив, в том числе и в результате банкротства? Ответ неоднозначный.
Почему могут забрать квартиру, если ипотека исправно выплачивается?
Ипотечная квартира может быть конфискована в случае исправных платежей, если у физического лица есть иные непогашенные обязательства, по которым он решил объявить себя банкротом. Тогда при судебном разбирательстве будет сформирована конкурсная масса, в том числе и за счет ипотечной недвижимости. Имущество реализуют на торгах, а вырученные деньги отправят на погашение долга.
Механизмы изъятия недвижимости при банкротстве
Механизм изъятия выглядит примерно так:
- В процессе признания гражданина банкротом принимается решение о конфискации имущества. В список включают и ипотечную недвижимость (до недавних пор не имело значения, единственная недвижимость или нет). С осени текущего года планируется ввести ограничения на арест единственного ипотечного жилья, находящегося в ипотеке.
- Конфискованные активы реализуются на торгах, а вырученные деньги погашаются на оплату имеющихся долгов (тех, что включены в список обязательств при банкротстве).
Спорным моментом остается вопрос того, куда должны быть направлены вырученные от продажи реализованного ипотечного жилья деньги: исключительно на погашение ипотечного долга или на оплату иных обязательств.
Юридические основания для изъятия квартиры при текущих выплатах по ипотеке
Банкротство не предполагает выборочности обязательств, по которым физическое лицо желает объявить себя банкротом. При запуске процедуры кредитор, у которого был оформлен залоговый займ, обязательно вступает в конкурсную процедуру и желает вернуть свои деньги. Желание лица списать только беззалоговые, например, займы и исправно погашать ипотечные обязательства невозможно реализовать на практике.
Как защитить свои права и минимизировать риски?
Для защиты своих прав лучше использовать юридическую поддержку. Если есть желание сохранить недвижимость, то лучший вариант — это договориться с кредитором и подписать мировое соглашение по ипотечному займу.
Можно использовать и иные варианты:
- реструктуризировать задолженность, продлив срок погашения и уменьшив сумму ежемесячного платежа;
- рефинансировать долг, оформив новый кредит для погашения текущих обязательств.
Но опять: каждый процесс сопряжен с наличием специфических нюансов, о которых важно знать заранее.
Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве в текущих условиях?
Есть определенные правовые механизмы, позволяющие сохранить ипотечную квартиру даже при условии, что она не является единственным жильем. Главное — это знать их и реально предлагать на практике при судебном разбирательстве.
Закон позволяет оставить залоговую недвижимость в собственности заемщика в том случае, если между кредитором и должником будет подписано соглашение. То есть стороны должны договориться о том, как они будут выполнять свои обязательства перед друг другом. На практике они работают не всегда, но шанс есть.
Кроме того, новый правовой механизм предоставляет право собственнику единственного жилья, находящегося в ипотеке, оставить его себе. Фактически кредиторы не имеют права требовать конфискации такого имущества.
Стратегии сохранения жилья
Если цель состоит в том, чтобы сохранить жилье любыми способами, то нужно пробовать. Конечно, гарантии невелики, но при грамотном подходе они есть.
Совет: лучший способ защиты своего имущества - подумать о нем заблаговременно; до того момента, когда испортится кредитная история, будут начислены штрафы, пеня и т.д.
Кредитные каникулы: как и когда их использовать?
Кредитные каникулы — это фактическая отсрочка платежа на некий короткий период. Банки, как правило, устанавливают максимальный период - до 1 года. Использовать такой формат рационально в том случае, если есть потенциальная возможность своевременного погашения долга через некий период.
Рефинансирование ипотеки: плюсы и минусы
Рефинансирование — это оформление нового займа для погашения старого кредита. Целесообразно использовать до момента запуска банкротства. В процессе судебного разбирательства оформить новый займ невозможно.
Плюсы рефинансирования:
- более выгодные условия;
- возможность решения проблемы с долгом;
- исправление кредитной истории;
Минус только в том, что часто получить именно рефинансирование ипотеки сложно. Не все банки выдают новые кредиты и при условии наличия просрочек. Поэтому использовать рефинансирование целесообразно еще до того момента, когда возникнет проблемный долг.
Реструктуризация задолженности: что предложить банку?
Если у вас есть небольшой источник дохода, можно оформить реструктуризацию. Обращаться можно непосредственно в банк.
Реструктуризация может быть реализована комплексно за счет:
- снижения процентной ставки;
- списания части пени и штрафов;
- аннулирования дополнительных платежей;
- увеличения срока погашения;
Все это приводит к уменьшению ежемесячной финансовой нагрузки, хотя фактически может увеличивать общую сумму задолженности.
Досрочное погашение кредита: когда это выгодно?
При ипотечных кредитах, как правило, используют дифференцированную систему платежей. Это значит, что проценты начисляются на остаток долга. Следовательно, при досрочном погашении есть шанс заплатить банку меньше, чем предполагалось.
Использовать преждевременную оплату ипотеки можно как раз и в том случае, если есть желание не включать ипотечный кредит в общую массу долгов при банкротстве. Главное — это решить вопрос с наличием средств для такой оплаты.
Роль созаемщиков и поручителей
Наличие созаемщика и поручителя по ипотеке может спасти ситуацию, особенно в том случае, если недвижимость нужно сохранить. В судебном порядке или на основании мирового соглашения лицо выступает гарантом того, что должник в будущем выплатит хотя бы часть долга (условия погашения прописываются в мировом соглашении).
В каких случаях возможно банкротство по ипотеке и можно ли начать его только по одному долгу?
Банкротство по ипотеке возможно, но важно понимать риски. Недвижимость будет конфискована. Исключение — единственное жилье, и то, эффективных пока алгоритмов нет. Здесь важен опыт и профессионализм привлекаемого юриста.
Начать банкротство только по одному долгу невозможно.
Условия и требования для объявления банкротства по ипотеке
Банкротство по ипотеке проводится на общих основаниях, как и банкротство по иным видам обязательства.
Можно ли объявить банкротство только по ипотеке, оставив другие долги нетронутыми?
Нет, право выборочно включать свои долги в список требований, подлежащих списанию в результате банкротства, отсутствует на законодательном уровне.
Плюсы и минусы банкротства только по ипотечному долгу
Преимущество банкротства по ипотечному долгу — сама возможность списания такой задолженности.
Минус — наличие реальных рисков потерять недвижимость.
Этапы процедуры банкротства при наличии ипотеки
Банкротство при наличии ипотеки проходит только с использованием судебного варианта рассмотрения дела. Использовать внесудебную процедуру через МФЦ невозможно. Алгоритм универсальный по факту, только может занять более длительное время. Стандартное банкротство занимает 6-7 месяцев, а оформление несостоятельности с наличием ипотеки может занять 1-1,5 года.
Подготовка к процедуре
Самый важный этап — это подготовка. От того, насколько корректно будут собраны документы, изложены причины ситуации, правильно и точно составлено заявление будет зависеть исход дела.
На подготовительном этапе мы предлагаем:
- проанализировать ситуацию, проработать варианты решения проблем, спрогнозировать исход дела;
- сформировать целый комплект документов, необходимых для подачи в суд;
- составить корректное аргументированное заявление.
Юридическая поддержка обеспечивает уже на первоначальном этапе принятие заявления к рассмотрению. Ведь нужно помнить, что заявление может уже на этапе подготовки быть признано необоснованным. И тогда реальной возможности объявить себя банкротом не будет.
Как проходит процедура банкротства по шагам?
Банкротство физического лица проходит по такому алгоритму:
- Подготовка. На этом этапе оценивается ситуация, формируется пакет документов, запрашиваются справки, выписки от кредиторов, иных учреждений. Составляется заявление.
- Подача заявления в суд. В случае принятия документа и признания его обоснованным назначается первое судебное заседание.
- Рассмотрение дела в суде. Утверждение арбитражного управляющего. Разработка плана погашения долга. Подписание мировых соглашений, если это возможно.
- Реализация реструктуризации задолженности на основании разработанного плана погашения (вариант используется при наличии реальной возможности погашения).
- Формирование конкурсной базы с привлечением в работу судебных приставов. Продажа имущества в счет погашения долга.
- Списание долгов и признание физического лица банкротом.
Специфика банкротства, если есть созаемщики
Созаемщик по ипотечной квартире может быть оформлен как поручитель по такому обязательству в результате подписания мирового соглашения с залоговым кредитором.
Такой вариант обеспечивает реальную возможность сохранить недвижимость. Но при условии, что один из созаемщиков имеет высокий уровень дохода и идеальную кредитную историю.
Что ждет ипотечную недвижимость на разных этапах процесса?
Если ипотечная недвижимость подлежит изъятию, то в конечном итоге ее конфискуют. Если нет, то она останется в собственности заемщика. Иной вопрос в том, что пока нет практических кейсов, позволяющих оставить единственное залоговое жилье в ипотеке должника. Ни судьи, ни финансовые управляющие на знают точно, как реализовать принятые законодательные новшества на практике.
Жизнь после банкротства: можно ли оформить ипотеку повторно?
Сам статус банкрота на официальном уровне не устанавливает прямого запрета на оформление кредитов, займов. Конечно, в кредитной истории физического лица появляются соответствующие пометки. Банки неохотно начинают сотрудничать с заемщиком. Кроме того, на само лицо накладывается обязанность информировать потенциального кредитора о факте банкротства. Но возможность получить новый заем существует. Задача № 1 - улучшить свой кредитный рейтинг.
Восстановление кредитной истории после банкротства
После подтверждения статуса несостоятельности есть несколько вариантов улучшить кредитную историю:
- обращаться в небольшие микрофинансовые организации, работающие с лицами с плохой КИ;
- подавать запрос на небольшие займы и кредиты, пусть даже с высокой процентной ставкой;
- системно в полном объеме и в соответствии с графиком выполнять свои обязательства перед кредиторами.
Принцип исправления кредитного рейтинга прост: брать как можно больше маленьких займов и системно их погашать. За короткий срок КИ будет качественно исправлена.
Условия получения новой ипотеки после банкротства
Новая ипотека будет выдана на тех условиях, которые устанавливает банк. Каких-то законодательных ограничений по поводу оформления новой ипотеки нет. Другой вопрос в том, что при банкротстве, особенно по ипотечному долгу, получить новый залоговый займ будет сложно.
Заключение
Банкротство физического лица возможно пройти и при наличии ипотечных займов. И даже с учетом разработанных законодательных новшеств есть шанс, что недвижимость может быть оставлена в собственности заемщика. Другой вопрос в том, что это требует компетентного юридического сопровождения. Делопроизводство подобного рода имеет множество специфических нюансов.
Основные выводы
Итоги:
- банкротство физического лица не предоставляет возможности выборочно подходить к списанию долга;
- ипотечная недвижимость подлежит конфискации при запуске судебной процедуры; исключение — это единственное жилье, и то, такая норма пока только на бумаге в качестве законопроекта, практических механизмов применения нет;
- единственный способ оставить жилье в собственности — это заключить мировое соглашение с кредитором, выбрав один из методов погашения кредита.